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郁亮:收敛聚焦 巩固提升基本盘

本文摘要:万科:集团2019年的目标和行动交流不会于2018年12月17日在大梅沙万科中心举行。万科企业股份有限公司董事会主席郁亮在交流会上讲话。根据现场录音,大家上午好。今天首先不报告2019年集团目标和行动交流不会的主题发散讨论,稳步提高基本盘。 今天主要谈两个问题。第一,为什么要发散讨论,稳步提高基本盘?总公司现在在工作前特别重视为什么,但往往我们没有正确考虑这个问题,或者答案无法推测。因此,我们拒绝总公司做一切,必须说明为什么能做。否则,就不能拒绝各业务部门。

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万科:集团2019年的目标和行动交流不会于2018年12月17日在大梅沙万科中心举行。万科企业股份有限公司董事会主席郁亮在交流会上讲话。根据现场录音,大家上午好。今天首先不报告2019年集团目标和行动交流不会的主题发散讨论,稳步提高基本盘。

今天主要谈两个问题。第一,为什么要发散讨论,稳步提高基本盘?总公司现在在工作前特别重视为什么,但往往我们没有正确考虑这个问题,或者答案无法推测。因此,我们拒绝总公司做一切,必须说明为什么能做。否则,就不能拒绝各业务部门。

第二个问题,2019年要构建什么样的工作目标?正确提出这两个问题后,千秋总是在2019年度集团重点工作中谈论如何实现。为什么要发散讨论,稳健拉升基本盘?首先从宏观层面来看,有两个问题对我们的影响特别大。第一,经济上升压力增大,l型趋势尚未探底。

昨天公布的社会商品零售总额增加了8.1%。这是历史的最低点,经济上行压力增大,不是我们自己的区别。2016年《人民日报》的权威人士说:我国的经济上升压力是不可避免的。综合来看,我国经济运行不是u型,也不是v型,而是l型的趋势。

这个l型是阶段性的,不是一两年就能过去的。未来几年,总需求下降和产能不足共存的结构不能经常发生明显的变化,经济的快速增长不能像以前那样持续下降,经常构筑几年的低速增长。2018年10月31日,中央政治局会议明确提出经济上升压力增大,高度重视,加强预见性,及时采取对策。

过去,我们听到的最少的是触底波,我们的经验也是触底波。但是,权威人士说,现在l型的垂直线还没有结束,一般预计到2020年左右才能听到。更引人注目的是,l型的横向不会持续多年,日本已经持续了20年,几乎没有回头。

这突破了我们过去的理解,与过去的经验几乎不同,房地产行业不能破坏经济势头,要深刻印象地认识到宏观形势并不悲观。今年第四季度BG、BU在实现事业发展计划时,根据过去的经验,对宏观形势的识别过于悲观,期待旋转后的触底波,但现在的宏观形势已经不是这样了,今年、明年不会恶化,我们必须制定多年的计划。第二个宏观问题是人口形势面临少子化挑战。

我们的房子是卖给人们使用的,人口减少的话,我们的市场需求客户肯定不会上升。90后比80后人口少4,100万,00后比90后少3,100万,也就是说20年间,从8岁到28岁的未来购买住宅的主力人数增加了7,200万,而且10后的状况也不乐观。

少子化偏向于影响各行各业,中国人口众多的优势也不存在。我们经常说,只有当人们繁荣时,家庭才能繁荣。国家和民族也是如此。任何国家的经济发展都与人口密切相关。

关键的问题是,过去20年少子化的偏差无法弥补。但是,我国人口结构不仅有少子化的偏向,还有老龄化问题、社会阶层板块等问题,这些都是我们必须面对的根本问题,影响社会和经济。

这是万科面临的两大宏观趋势,在一定程度上,经济势头和人口结构比宏观控制政策对我们行业的影响更大,更有未来。宏观控制政策的影响约为2~3年,但经济势头和人口结构问题为10~20年。因此,发散讨论,稳步提高基本盘是我们基于辨别宏观形势的必然选择。

从业界层面来看,第一,住宅全面不足的时代结束,政策层面之后坚决住宅不被炒鱿鱼的基调。今天,中国人的平均住宅面积达到40平方米,套房比率为1.13,经过业界过去20年的快速发展,住宅全面不足的问题已经基本解决。此外,过去的房子有财富效应,买房子可以涨价,但是今天这种情况也再次发生了变化。因为房子不会被炒鱿鱼,所以不是为了寄居而使用房子油炸的。

房屋的金融投资属性不会被诱导多年寄居,这对我们有根本的影响。二、行业集中度下降,头部企业间竞争白热化。今天,中国TOP3还包括万科在内的发展商共获得了13%的市场份额,达到了1/8的TOP10的发展商为28%的市场份额,达到了1/4的TOP20的市场份额为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。

这说明头部企业更重要,50家开发商获得2/3的市场份额,说明竞争也不会白热化,是重量级选手之间的竞争。如何在市场上区别开来,考验各方面的能力。第三,行业变革决不容易。几年前,包括万科在内,很多同行都在尝试变革,但行业变革并不容易。

首先,我们必须寻找房地产行业和有前途的行业,但经验告诉我们找不到这样的行业。当我们实现房地产和物流时,我们发现每平方米赚的钱分成几美分和几个单位。我们以后真的不能开始。

此时,实际的研究开发业务有很多水分,不节约的话,有的利润可能比房地产、物流多得多,我们有未来吗?房地产行业还不俗,但并不意味着我们将来可以吃这顿饭活下去,所以我们必须做新的业务。做新业务时,让赚大钱的人赚小钱,玩耍性太大。到今天为止,坦率地说,可能没有特别顺利的变革案例。

我们行业还有机会,机会在哪里?中国城城市化进程还在之后,房地产还没有大规模维持。我们还有约20个城市化率的空间,过去城市化水平有水分。

例如,一些农民工进入城市农民工后,还没有确实改为市民,城市化还有机会。如果说第一阶段城镇化标志着农民进城打工,现在第二阶段城镇化已经开始,那就是城市化。

例如广东港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化、中心城市城市圈等。其中,广东港澳大湾区有香港、广州、深圳三个核心城市,各自没有特色和能力,世界上也很少见,所以有机会。另一方面,地区不同,职业状态不同,不均衡不充分的问题还很明显。

例如,住宅消费不是整体不足,而是不足,还有不合适的理由。关于租赁合并的推荐,购买的部分已经充分传达,但租赁的部分刚刚开始,人们的美好生活需要更好的内容供应和空间服务。例如,很多房子越可爱,环境也越美,但从空间、内容到服务,还是跟上。

因此,以城市圈化为主要特征的城市化仍在开展,行业不均衡问题仍然显着,我们的机会、潜力仍然不存在。因此,业界再次发生这样的变化,万科必须进一步发散讨论,稳步提高基本盘。

从万科本身多年的发展经验来看,从过去到现在,到今后10年,研究开发业务肯定是万科的基本盘,反对今后10年万科的主要收益、利现金流。过去三年,万科因发散讨论而获得了今天的战略主导。

发散讨论是有代价的,这个代价过去三年,我们还是业界销售的哥哥,不是业界规模的王者。过去三年,我们退出规模第一,改变了今天的战略布局。

如果当初没有发散讨论,转入的是200-300个城市,如果不是现在的70-80个主要城市,我们不一定会破坏销售哥哥的方向,但是今天面临的困难和压力不大。因此,在过去三年的地区发散讨论中,万科获得了今天的战略积极性。

但是,我们必须提高和提高客户不想购买的好产品的服务。过去,宏观控制对行业的影响仅次于开发人员的武功被删除了。

因为禁止出租车销售,开发人员在产品上下了很多功夫。我们仍然认为房子的销售意味着能力的提高,但并非如此。我们通过发散讨论获得了战略性的积极性,但我们仍然要创造顾客不想买的好产品的服务。

为什么把顾客不想买放在好产品、好服务之前?我们在黄金时代花钱让顾客失望,但顾客不一定买。这种做法已经违反了时代,不能再做了。我们必须通过顾客不想买来检查我们的好产品和服务。另一方面,新动能业务发展不均衡,房地产事业部优秀,引导行业发展,各方面布局也比较原始,但其他新业务未知,模式不明,目标模糊,管理粗糙,团队大,组织简单,结构恐慌等问题不存在。

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关于未知前景,一些业务前景相当不同,政策变化较多。例如幼儿园教育问题,政策突然发生了相当大的变化,前景不明朗。

关于模式不明确,有些业务没有找到明确的业务模式,我们不能在短期内赔偿,但必须告诉将来不能多年赔偿,否则不能继续业务,所以必须大大考虑业务模式。如果三年没有找到成熟期的商业模式,就必须停止业务。因为我们不告诉你如何继续下去。

我们也没有目标模糊的问题。不仅是总公司,BG、BU,还有同事在工作之前,不是为了做,而是为了做。

有些单位队伍相当大,但管理粗糙,不是有人能做好工作,而是我们必须做好相关的管理工作。关于组织简单、结构恐慌,很多BG、BU内设二级、三级甚至四级子公司,结构复杂,容易失控。基于上述问题,我们必须发散浪费,稳步提高基本盘。

什么是基本盘?基本面板是确保万科活下去的关键,破解基本面板会失去活下去的基础。对万科集团来说,基本盘是研发业务。

对房地产来说,基本盘是住宅区的房地产服务,住宅区的服务可能不是最赚钱的,但依然是房地产的基本盘。因为万科客户的评价是基于此。因此,每个BG、BU和总部的三个中心都必须找到自己的基本磁盘。

因此,从宏观、行业和自身三个方面来看,我们今天到了发散讨论、稳步提高基本盘的时候。宏观、行业和自己回到新阶段时,危险是机,我们的自由选择和行动各不相同。

对我们来说,背离时代航线是危险的,适应时代潮流是机会的顾客是危险的,坚决好产品,好服务是机会的投机巧妙是危险的,勤奋深耕是机会的高调夸张是危险的,诚实高调是机会的消极责备是危险的,大力应对是机会。的确,我们当然要自由选择机会,改变后意味着机会。

万科在每次逆境中都能发展得更好,是因为我们把每次的变化和危机视为机会。因此,我们必须理解、适应大势,具体、探讨方向、发散、集中力量,确保生存、良好、幸运。最近,我在南方地区的媒体交流会上提到万科活着,认为活着应该像乞丐一样吃饭,但对万科来说,活着期待着更好的生活,更幸福。在发散讨论,稳步提升基本盘方面,我们要构建哪些工作目标?2019年,面对高度的不确定性,我们要抛弃一切投机、幸运的心理,走出路径依赖和牛市思维,围绕城乡建设和生活经营者的战略定位,结合事业伙伴机制,坚决以客户为中心,以现金流为基础,合作奋斗,更多的现实价值这是我们2019年的总体指导思想。

明确地实现以下5件事,构筑5个工作目标。第一,根据策略,具体发展方向,探讨主航道,稳步提升基本盘。

基于战略,从城乡建设与生活经营者战略到达,通过战略评价、业务识别,具体发展方向。我们必须在主航线上探讨力量。

每个BG、BU都必须具体地进行自己的主航线,即主要业务。通过讨论主航道,稳步提高基本盘。

只有基础更坚实,才能发展得更好。第二,基于市场,识别、调整、配置资源(项目、资金和组织资源)。万科资产近1.5万亿,这些资产都要认真辨别,这也是明年的重点工作之一。识别资产,弄清家底后,我们必须调整资源,处不好的资源,没有潜力的资源,闲置的资源,浪费的资源,切断不好的卡,换好的卡。

最后,我们必须配备资源,包括项目、资金和组织资源,将资源用于万科未来更有发展潜力的业务。第三,基于客户,创造客户不愿购买的好产品、好服务。无论行业再次发生什么变化,行业衰退也是十兆级市场。在这十兆级市场,为什么客户不想买房子,一定是因为得到了好的产品和服务。

因此,所有BG、BU都要创造顾客不想买的好产品、好服务良好的服务,以便生存和生存。在过去的几年里,我们失去了这种能力。我们做得太好了。

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现在我们需要恢复它。第四,根据安全性,攻下安全性、质量和价值观的基础。

集团最近又发生了几起工程事故,这是不可拒绝的,严重影响了万科的口碑,所以质量问题不会给我们带来安全问题。除了质量安全性,我们在资金、业务等方面都是一种。程度上没有很多安全上的危险。

另外,价值观下划线的问题,我们队伍相当大,组织简单,随之带来的价值观下划线的问题也大幅度暴露,总公司不会提高公安部门的力量。以上三个方面给万科集团的安全性带来危险,我们必须在2019年攻下安全性、质量和价值观的基础。第五,基于事业伙伴机制,建设矢量组织(战略方向、价值观方向)、冠军组织(以胜利为目标,让状态最差的人登场)和韧性组织(外用风险、反弱、外用压制)。

作为矢量的组织,我们要发散讨论,在业务上讨论主航道,在管理、发展方向上把所有的力量都用在同一个方向上,打个洞。我们的方向有两个。第一是战略指导,业务回归战略指导,第二是价值观指导,万科核心价值观指导行动,不要违反价值观。因此,矢量组织不仅是业务问题、战略发展方向问题,也是价值观导向问题。

构建矢量的组织必须以战略方向、价值观为导向。只有这样,万科同事的希望才能构成合力,推进万科。

否则,万科这艘大船就不能前进,越用力越恐慌。因此,在我们努力之前,我们应该把我们寄予厚望的方向,理解方向,力量。

这是我们应该建立的矢量组织。关于冠军的组织,首先,我们的团队整体必须争夺冠军。

在黄金时代,我们成为冠军,在白银时代,我们必须在一定程度上成为冠军。我们不一定每年都成为冠军,但最后成为这个时代的总冠军。球队瞄准胜利,冠军的组织也是如此。

年底估值BG,BU点赞和恐惧,一定要根据业绩来分辨,不赢球,什么都是零,因为赢球才是我们的第一目标。胜利不一定好,但是胜利是前提,为什么胜利不一定好呢?如果胜利和矢量组织的拒绝相互违反,就不应该了。

但是,一个组织要成为冠军,就必须以胜利为目标。其次,冠军组织一直让最差状态的人出场比赛。你只当你处于状态时,你才能出场。如果你不处于状态,即使你经历了所有的战争,你的能力也很强,你不能出场,因为状态很差,你就会赢。

不上场怎么办?可以在场边做拉拉队、出场、教练、顾问。赢球,所有人都光荣;赢球,所有人都分享快乐。输球了,没人进账。因此,我们必须建立冠军组织,能够获胜的组织,需要获得第一组织。

关于韧性组织,首先需要外用风险,攻击,牢固。处理风险不能疏忽大意,有些事情不小心可能会引起很大的问题。

在场责任工资审定时,不仅要根据职工分担的责任大小、任务多少,还要根据分担的风险强弱进行确认。例如,消防安全负责人通常专门从事正常工作,但为什么要支付高职场责任的工资呢?因为这个单位必须分担很高的消防事故风险,所以必须防止这个风险,不能碰撞大运,只要平时切实把握各种消防安全工作,平时就能工作。其次是提示弱势,什么是反弱势?大公司有时也很弱,万科信用评级上升的话,集团的融资成本不会大幅度上升。

例如,万科的融资成本在5%左右,同行约为10%,现在的融资成本为5%,现在万科的新业务赚不了多少钱。上升到10%的话,可能连研发业务都赚不到。因此,这件事对万科来说是最重要的,与每个人有关,小事可能会给我们带来打击。

在这方面,我们必须更加正确,更重要的是进一步管理,维持信用评价,反对新的业务发展。最后是外用压制,我们在发展过程中一定会遇到很多挫折、很多困难,我们一被压制就会沮丧,同意。

在过去的几年里,万科经历了很多磨难,经过了很多压制,但我们仍然需要在行业中领先,后来我们必须提高外部压制的能力。综上所述,2019年,我们发散讨论,稳步提高基本盘,确保万科生存、良好、幸运。非常感谢你。


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