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有泰度 |全忠:泰禾集团大概率会在明年下半年再开启拿地

本文摘要:近年来,泰禾集团(000732.SZ)以最慢的填充增长速度、最高的鼓励手段在业界异军突起。2017年是泰禾的亮点时刻,以150%的成长速度,泰禾完成了从400亿到1000亿的规模高度,成为当时房地产圈的话题。 转入2018年后,泰禾自愿踩刹车,明确提出杠杆。今年以来,泰禾依然遵循背叛杠杆的战略。 在放弃土地的情况下,减缓销售偿还,关注现金流的安全性,迅速增加利润。

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近年来,泰禾集团(000732.SZ)以最慢的填充增长速度、最高的鼓励手段在业界异军突起。2017年是泰禾的亮点时刻,以150%的成长速度,泰禾完成了从400亿到1000亿的规模高度,成为当时房地产圈的话题。

转入2018年后,泰禾自愿踩刹车,明确提出杠杆。今年以来,泰禾依然遵循背叛杠杆的战略。

在放弃土地的情况下,减缓销售偿还,关注现金流的安全性,迅速增加利润。▲泰禾广场设计图今年5月底,曾担任《万科周刊》主编、策划多个大型房地产项目的老房地产经纪人只有忠诚,卸任泰禾集团,担任副社长,管理集团品牌事务的11月22日,在时代媒体主办的2019中国房地产时代百强排行榜中,全忠拒绝接受时代周报记者的采访,他回答说:泰禾再次发生良性和相反的变化,从重要的数据来看,债权率和现金流现在是安全性的我给现在的泰禾打80分,构筑90分以上的理想状态,最多需要2年。全忠说,未来泰禾将在千亿规模上巩固基础,在1000亿-2000亿规模阶段大力蓄力。

▲全忠在2019中国房地产时代百强排行榜的现场压力减轻了2018年底,泰禾集团的现金流和债务问题成为外界特别关心的话题。为了应对资金的压力,3月泰禾开始了以偿还为目的的的市场营销行动,抛弃了泰禾1日的抢夺计划,将北京公司旗下的金府大院、西府大院、北京庭院二期、金尊府等4个高级提高类项目再次加入了抢夺行列。效果很快就会出现。

今年1~10月,在北京地区销售Top50的名单版中,我们排在第三位,是top10中唯一的民营企业。全忠告时代周报记者。

抢销售,慢回收是泰禾应对这种压力的第一步。与此同时,泰禾开始了股票合作、土储优化等多项计划。3月~5月期间,泰禾相继将7个项目的一部分所有权转让给世茂。

8月12日,泰禾转让杭州富阳项目30%所有权的9月18日,泰禾以7.3亿元两次转让杭州蒋村、佛山庭院项目所有权。9月27日,泰禾以5.97亿元转让福州青云町项目50%的股票给世茂。到目前为止,泰禾已经向世茂房地产销售了9个项目,共筹集了约92.46亿元的资金。

除世茂集团外,泰禾的股票交易对象还包括世茂集团、五矿信托成立的信托计划、河南天伦房地产集团有限公司。全忠说:我们现在属于交换阶段,我们的土储大多位于二线城市,但项目质量完全不同,通过调整背叛部分项目所有权,我们将来也可以交换优质项目。为项目引进合作伙伴,减缓销售节奏,泰禾偿还了一部分资金。

此外,上半年泰禾停止在公开市场收购土地,泰禾试图用这些措施回到安全地区。2019年第三季度,处理子公司净现金和销售项目所有权的净现金分别为84.19亿元和30.69亿元,比上年大幅增加20544.92%和756.42%。在债务方面,泰禾第三季度短期债务与一年内无流动债务合计为306.3亿元,期末现金和现金等价物为126.56亿元,短期债务和现金差距增加到179.74亿元。

全忠对时代周报记者说:今年上半年我们丢弃了300亿日元以上的短期债务,到了年底,我们还得偿还约56亿日元的短期债务,其中刚性支付的不多,有些债务可以移位丢弃。债权率和资金紧张问题已经大幅度提高。去杠杆减肥需要一个过程,不是一夜之间就能完成的。全忠应对。

开源的同时,泰禾也大大节流。财报显示,泰禾前三季度管理费用4.99亿元,去年同期7.36亿元,同比大幅增长32%。回顾时间,过去一年,泰禾大幅扩大了多种融资渠道。

从年初到现在,泰禾经常发表多项海外债务融资,包括20亿美元债务、15.79亿美元资产反对特别计划等。在公司管理方面,全忠应对,泰禾今年仍在调整组织结构,构筑精总部强有力的地区。全忠应时代周报记者,实施该战略以来,一线公司的决策能力、决策效率、项目前进速度等相当提高。

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从2018年开始,为了给企业快速发展,泰禾调整人才战略,以一流报酬开始招聘高级人才,泰禾曾成为房地产行业优质人才的集结地。事实上,在企业繁荣缓慢的过程中,一些后来者很难与企业保持实时的节奏和步伐。

在此基础上,泰和内部在2018年底又经历了人员调整。泰禾的人员变动,从今年5月底开始基本停止。干部萎缩,严格意义上完全没有说话。

全忠对时代周报记者说,现在只有董秘夏亮离开了。他因为任期到了而离开了,属于长期的变动。今年6月底,泰禾完成大规模外聘,转向内部考古培养人才,期待与员工合作茁壮成长。例如,启动稻苗管培计划,开始培养自己的人才,提高以往的人才流动性问题。

全忠说明,如今泰禾的人才观再次发生了相当大的变化,以前偏向于从外界引进,现在更加重视从内部拔出提拔人才。今年七月和八月,我们拔出了四位副总裁。他们都是原集团总裁的助理。

他们的特点广泛多年,来的时候职务不低。从黄金时代到白银时代,房地产业告别粗暴的发展模式。

泰禾指出,高质量、差异化的产品定位是泰禾通过行业周期的剑。在泰禾的产品系列中,中国式产品的代表庭院系的由来,最为广为人知。现在,除了庭院系的原因,泰禾也根据新的市场和时代的市场需求,积极调整自己的步伐。除了新中国式住宅的代表庭院系,我们的高层产品也很粗俗。

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全忠特别强调根据土地规划、地区市场特征和目标客户,其产品线也创造性地回归。在战略布局方面,泰禾坚决耕作核心第一线,全面布局第二线的地区发展战略,这些城市具有强大的经济产业基础,地区优势显着,是人口流入的城市,强烈支持房地产发展,外用风险能力强。全忠说:叹息和评价,过去我们坚决的二线城市布局战略没有问题,包括现在我们的一部分项目所有权需要转移,说明其地形不俗。截至2019年12月,泰禾从未在公开市场拥有土地。

半年报显示,目前泰禾有8个研发项目,土地面积200.72万平方米,建筑面积209.25万平方米开设项目64个,土地面积984.63万平方米,建筑面积1637.06万平方米购买项目63个。泰禾在全国29个城市享有90多个项目。泰禾现在的研究开发销售节奏,现有的储备价值也充分开发了3年。

关于什么时候打开地下通道,全忠应对,不会根据情况进行调整,明年下半年的概率很高。


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